Büyük imar adımı, 0,50 emsal artışı: İşte yarın onaylanacak Bursa mutabakatı

Yeni Çevre Düzeni Planı çalışmaları devam ederken, Bursa'nın acilen giderilmesi gereken sorunu kentsel dönüşüm meselesinde, şehrin kaybedecek bir dakikasının dahi kalmadığı bilinciyle sorumluluk üstlenilmesi gerektiğini sürekli belirttik.

Geçmişteki vahim uygulamalardan ders alınmalı, siyaset üstü yaklaşım ortaya konulmalı, bilim insanlarının rehberliğinde ortak akılla hareket edilmeli dedik.

Nüfusunun yaklaşık yüzde 65'i plansız ve çarpık yapılaşmış alanlarda yaşayan Bursa'da, büyük deprem tehdidi kapıdayken artık rantı değil kamuyu önceleyen gerçek kentsel dönüşümlere ihtiyaç duyulduğunun da altını çizdik.

Büyükşehir'deki yeni dönemde 'Bursa güçleniyor' adı verilen proje çerçevesinde bilim insanlarının kentsel dönüşümde izlenecek yeni yol haritasına ilişkin çeşitli önerilerine de ilk kez bu sütunlarda geçen sene yer verdik.

Şehir Plancıları, Mimarlar, İnşaat Mühendisleri, Harita ve Kadastro Mühendisleri odalarının Bursa şube başkanları ile Büyükşehir Belediyesi'nin bürokratları ile bir araya gelmiş, yapılan görüşmelerin ardından Bursa güçleniyor projesi mutabakatı ortaya çıkmıştı.

Konu, "Büyükşehir'in İmar ve Bayındırlık Komisyonu'nda da görüşülecek bu mutabakata siyasi partiler de onay verirse konu meclis gündemine gelecek" demiştik.

Öyle de oldu.

"Riskli Yapıların Kentsel Dönüşüm Kapsamında Değerlendirilmesine İlişkin 'Bursa Güçleniyor' İlke Kararları" İmar ve Bayındırlık ile Doğal Afet ve Kentsel Dönüşüm komisyonlarında oy birliğiyle kabul edildi.

Yarın ilk gündem maddesi olarak ele alınacak müşterek rapor meclisten de geçecek.

Doğru kentsel dönüşümlere imza atılabilmesi için ilke kararlarının uygulanmasında Büyükşehir, ilgili ilçe belediyesi, meclis temsilcileri ve meslek odaları ile bir tavsiye kurulu oluşturulacağını, kararların bu kurulun süzgecinden geçeceğini de belirteyim.

"Riskli Yapıların Kentsel Dönüşüm Kapsamında Değerlendirilmesine İlişkin 'Bursa Güçleniyor' İlke Kararları"nı konu çok önemli olduğu için aynen aktararak bitirelim yazıyı.

Daha sonra somut örneklerle aktarırız teknik detayların satır aralarını...

İşte 9 maddelik ilke kararları:

"1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 05.09.2016 tarih ve E.14820 sayılı yazısında "ada bazı şartı" olduğundan uygulama ada bazlı olarak devam edecektir.

Ancak aşağıdaki durumlarda ada bazı şartı tekrar değerlendirilebilir:

Bir yapı adasında daha önce bu haktan yararlanan ve kentsel dönüşüme konu olmuş parseller var ise adada dönüşmeyen diğer parsellerin tamamının dönüşüm talebinde bulunması durumunda...

Bir yapı adasında 2007 ve sonrası ruhsatlandırılmış yapı/yapılar olan parseller var ise bu parseller dışındaki diğer tüm parsellerin dönüşüm talebinde bulunması durumunda...

Ada bazında şartı aranmadan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 05.09.2016 tarih ve E.14820 sayılı yazısında belirtilen 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 12. bendi uyarınca geçici olarak Bursa Büyükşehir Belediyesine devredilen yetki kapsamında işlem yapılabilir.

2- 6306 kapsamında hazırlanan imar planı değişikliklerinde artan nüfusun donatı alanı ihtiyacı hesaplanırken; Bursa Büyükşehir Belediyesi yetki alanının tamamında kişi başı minimum yaşam alanı 35 m2 kabul edilecek, kişi başı minimum donatı alanı ihtiyacı; metropoliten alanda (Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım, Gürsu, Kestel) 22,45 m2, diğer ilçelerde ise Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin EK-2; Farklı Nüfus Gruplarında Asgari Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Standartlar ve Asgari Alan Büyüklükleri Tablosunda belirtilen nüfus aralığındaki donatı miktarına göre (İl Sınırları Bütününde Yapılan Planlamalarda aranacak açık ve yeşil alanlar hariç) belirtilen değer esas alınarak terk edilmesi gereken donatı alanı hesaplanacaktır.

Yetki devri kapsamında hazırlanan imar planı değişikliklerinde ilave inşaat alanının tamamının veya bir kısmının ticaret amaçlı kullanılması durumunda, ticaret amaçlı kullanılan alanda; yukarıda belirtilen hesaba göre terk edilmesi gereken alanının 1/4'ü oranında terk yapılacaktır.

3- Yetki devri kapsamında hazırlanan imar planı değişikliklerinde meri imar planındaki emsal değeri 1,00 ve üzeri olan bölgelerde emsal değeri maksimum 0,50 değerinde artırılacaktır.

Meri imar planındaki emsal değerinin 1,00 altında olması durumunda ise maksimum mevcut emsal değerinin 1/2'si kadar emsal değeri artırılacaktır.

4- Yetki devri kapsamında hazırlanan imar planı değişikliklerinde kat yüksekliği meri imar planında verilen yüksekliğin maksimum yarısı kadar uygulanacaktır. Yarının küsuratlı değere denk gelmesi durumunda yükseklik değeri bir üst tam sayıya yuvarlanacaktır.

Bölgesel olarak; mevcut yapıların meri imar planında verilen kat adedinden/kat yüksekliğinden daha az katlı yapılaşmış olması durumda yapı yüksekliği mevcut yapı kat adedinin/kat yüksekliğinin yarısı kadar artırılacaktır.

Siluet çalışması gerek görülmesi halinde imar planı değişikliğinin eki olarak istenecek. Kottan kaynaklı siluet etkilerinin değerlendirilmesi yapılacak. Siluete olumsuz etkileri olacaksa yükseklikte kısıtlamaya gidilecektir.

5- Yetki devri kapsamında yukarıda belirtilen kıstaslar doğrultusunda hazırlanacak imar planı değişikliklerinde hesaplanan donatı alanı terki;

Devamlılığı olan yol akslarında yol genişlemesinin sağlanması için yol ve otopark olarak yapılabilecektir. Ancak devamlılığı olan yollar dışında yönetmelik gereği terklerin donatı alanı olması gereklidir.

6- Mevcut İmar planında emsal tanımı yapılmış ancak müstakil olarak yapılaşmış bölgelerdeki adaların bu haktan faydalanması için meri planındaki imar adasının en az %70 doluluk sağlaması gerekmektedir. Bu alanlarda mevcut inşaat alanı emsal değerine çevrilip bu emsal değeri üstünden belirlenen kriterlerde emsal artışı verilir.

7- Meri imar planında konut, TİCK vb. konut yapılaşma hakkı bulunan ancak mevcut durumda üzerinde fabrika, depo, ticaret vb. konut dışı yapı bulunan adalar/parseller emsal artışından ve buna bağlı olarak yapılacak fonksiyon değişikliği, kat artışı gibi imar planı değişikliğinden faydalanamayacaktır.

8. Meri imar planında ticaret, T1, Toplu İş yeri, Sanayi, depolama, lojistik vb. alanında kalıyorsa 0,50 emsal artışından ve buna bağlı olarak yapılacak fonksiyon değişikliği, kat artışı gibi imar planı değişikliğinden faydalanamayacaktır.

9- Bitişik ve blok nizamlarda;

a. Bitişik ve blok nizamlarda (kütle tarifi yapılmış ve emsal yazılı olmayan) verilen yetki emsal bazlı olduğundan, dosya bazında yukarıdaki kıstaslar doğrultusunda değerlendirilmesinde İmar ve Bayındırlık Komisyonu yetkili olacaktır.

b. Meri imar planında bitişik nizam yapılaşmanın ayrık nizama çevrilmesi durumunda Bitişik nizamda Bodrum ve Çatı katı hariç yapılaşmış inşaat alanı (İmar ve Bayındırlık Komisyonu ile Doğal Afet ve Kentsel Dönüşüm Komisyonu tarafından değerlendirilecek) hesaplanarak emsal değerine çevrilerek mevcut emsal değeri bulunacaktır.

c. Tabanda bitişik nizam yapılaşma koşullarını sağlayarak üst katlarda ayrık bloklar oluşturulmasına ilişkin plan notu düzenlenebilir.

d. Bitişik nizam yapılaşma koşullu yapı adalarında üzerinde yapı bulunan ve yapı bulunmayan parsellere ilişkin mevcut yapı inşaat alanları hesaplanarak (%70 yapılaşma hakkının kullanılması dikkate alınacak), yetki kapsamında plan değişikliği değerlendirilecektir."